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La prima regola è non lasciare nulla al caso: comprare casa, infatti, è un bellissimo progetto, che va affrontato in modo non superficiale. Non è nemmeno così difficile: basta informarsi e fare un po’ di attenzione su alcuni aspetti come identificare la casa giusta, cercare non pagare più del giusto prezzo, valutare correttamente e scegliere un eventuale mutuo.
In questa guida abbiamo raccolto alcuni consigli e suggerimenti utili per compiere tutti i passi necessari per raggiungere il proprio obiettivo: l'acquisto della casa.

Scegli la casa giusta
La scelta di un'abitazione nasce dalla considerazione delle tue specifiche esigenze e delle tue possibilità economiche. Il primo consiglio è quindi quello di non prendere decisioni affrettate: la firma di una proposta o di un preliminare di compravendita d'acquisto non deve essere dettata semplicemente da valutazioni sull'eleganza o sul prestigio del palazzo, o dal prezzo particolarmente vantaggioso. Scegliere "dove" abitare è strategico e dipende dai propri obiettivi: tranquillità e ambiente più salubre caratterizzano spesso la vita fuori città. D'altra parte, però, proprio il centro offre le maggiori possibilità di lavoro, svago e divertimento. Inoltre i tempi di spostamento tra le zone periferiche e il centro città possono essere notevoli: occorre quindi valutare attentamente l'impatto di questa scelta sui ritmi di vita tuoi e della tua famiglia, considerando le distanze dal luogo di lavoro, dai servizi e dalle attività ricreative. Un altro aspetto da tenere in considerazione è l’acquisto di case nuove o usate. Di solito si preferiscono le nuove costruzioni, anche se questo si traduce spesso in un allontanamento dal centro della città. L'acquisto e la ristrutturazione di una abitazione già esistente offre spesso il vantaggio del minor costo complessivo, con la possibilità di personalizzare la casa a proprio piacimento. Per una scelta ben ponderata non bisogna poi dimenticare altri aspetti altrettanto importanti. Ad esempio:
Impianti: assicurati che gli impianti di riscaldamento, idraulico, elettrico e del gas siano conformi alle norme vigenti. Inoltre il buono stato degli infissi (porte, finestre, vetri) garantisce risparmio energetico e protezione da freddo e rumori;
Servizi: accertati della vicinanza di collegamenti (trasporti pubblici, strade e autostrade) e di servizi indispensabili come scuole, servizi sanitari, negozi, parcheggi;
Caratteristiche dell'alloggio: tieni conto del fatto che un'esposizione a sud illumina e riscalda naturalmente l'appartamento per effetto del sole. La scelta del piano e la visuale sull'esterno possono poi incidere su fattori importanti come l'illuminazione, il panorama e la prevenzione dei furti. Tornate se possibile a vedere l’appartamento in diversi orari e giorni della settimana: potreste scoprire che una casa vista di sabato o domenica, con le attività circostanti ferme, durante la settimana è circondata da rumori, odori, ecc.

Quanti soldi servono
L'acquisto di un'abitazione comporta necessariamente l'investimento di una grossa cifra di denaro, e quando questa non è immediatamente disponibile, bisogna ricorrere ad un mutuo. Se desideri chiedere un mutuo alla banca è però importante conoscere esattamente l'importo di cui hai veramente bisogno, tenendo conto di alcuni aspetti importanti.
Le spese accessorie
Innanzitutto devi considerare che l'acquisto di una casa comporta delle spese aggiuntive, connesse all'operazione, che possono incidere in maniera significativa sul costo complessivo:
- le provvigioni all'Agenzia immobiliare che possono andare da un minimo del 2% ad un massimo del 4% del prezzo di acquisto;
- le spese per eventuali lavori di ristrutturazione interna;
- le spese notarili (ricordati che se viene stipulato un mutuo gli atti sono due);
- le spese bancarie per l'accensione del mutuo (istruttoria ed eventuale perizia);
- i costi del trasloco;
- i costi per gli eventuali allacciamenti delle utenze (luce, gas, telefono, acqua);
- le tasse a carico dell'acquirente per gli immobili ad uso abitativo:
Acquisto da un'impresa che l'ha costruita o assegnazione da cooperativa edilizia
- oppure -
Acquisto dall'impresa che ha effettuato i lavori di ristrutturazione o di restauro (lettere C - D - E dell'articolo 31, legge 475/1978)
- oppure -
Acquisto da un'impresa che ha come scopo principale la rivendita di immobili
Imp. Registro = € 168,00
Imp. Catastale = € 168,00
Imp. Ipotecaria = € 168,00
IVA = 4%
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Acquisto da privato
- oppure -
Acquisto da un'impresa diversa dalle precedenti
Imp. Registro = 3%
Imp. Catastale = € 168,00
Imp. Ipotecaria = € 168,00
IVA = esente
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Acquisto di abitazione non di lusso dal costruttore o assegnazione da cooperativa edilizia
- oppure -
Acquisto di abitazione anche di lusso dall'impresa che ha effettuato i lavori di ristrutturazione o di restauro (lettere C - D - E dell'articolo 31, legge 475/1978)
- oppure -
Acquisto di abitazione non di lusso da un'impresa che ha come scopo principale la rivendita di immobili
Imp. Registro = € 168,00
Imp. Catastale = € 168,00
Imp. Ipotecaria = € 168,00
IVA = 10% (oppure 20% se l'abitazione è di lusso)
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Acquisto di abitazione anche di lusso da un'impresa diversa dalle precedenti
- oppure -
Acquisto di abitazione anche di lusso da un privato
Imp. Registro = 7%
Imp. Catastale = 1%
Imp. Ipotecaria = 2%
IVA = esente
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Quanto può finanziarti il mutuo?
Dipende. In teoria la normativa vigente prevede che le banche - in via ordinaria - possano concedere non più del 75% - 80% del valore dell'abitazione, ma si può arrivare anche di più. In ogni caso è bene che una parte dell'investimento sia compiuto con i tuoi risparmi, altrimenti mi viene un dubbio: se non sei riuscito a mettere da parte dei soldi, cosa ti fa pensare che riuscirai a pagare la rata del mutuo? Collauda il metodo di risparmio mensile mettendo da parte dei soldi prima di accendere un mutuo.
Possibilità di pagamento della rata del mutuo
Il mutuo comporta una spesa che si aggiunge alle tue normali uscite mensili: devi quindi essere ben certo che questa ulteriore spesa non vada ad incidere eccessivamente sul bilancio famigliare. Di norma è preferibile che la rata del mutuo non superi un terzo dei tuoi redditi netti. Si fa anche fatica a trovare chi concede mutui per una quota maggiore di questa.

I passi verso l'acquisto
Dopo aver finalmente trovato un'abitazione che risponde alla tue esigenze e alle tue possibilità, inizia ora una fase altrettanto delicata e complessa. Dal passaggio di proprietà all'accensione di un mutuo, l'acquisto di una casa comporta una serie di operazioni che è importante conoscere.
La proposta irrevocabile d'acquisto
Se acquisti una casa tramite un' Agenzia Immobiliare è normale che l'Agente ti chieda di sottoscrivere una "proposta irrevocabile di acquisto". Si tratta di una scrittura privata: questo significa che non c'è bisogno di particolari formalità oltre alla forma scritta. Con questa firma ti impegni, senza possibilità di revoca entro una certa data, ad acquistare per un certo prezzo la casa che hai individuato. Quando hai firmato la "proposta" l'Agente è obbligato a darne avviso al venditore dell'immobile, il quale, se ritiene l'offerta congrua, può accettare. L'accettazione deve esserti comunicata per iscritto dallo stesso Agente immobiliare oppure direttamente dal venditore. L'importante è sapere che tale accettazione ti vincola ad acquistare al prezzo che hai offerto. Alla firma della proposta irrevocabile ti viene normalmente richiesta una somma per confermare l'affare: si tratta di un anticipo sul prezzo - indicativamente non superiore al 5% - 10% in relazione al valore della tua offerta - che andrà ad integrare i successivi pagamenti in caso di regolare conclusione dell'affare e che invece ti dovrà essere restituito se, per qualsiasi motivo, non si raggiungerà l'accordo. Se il venditore accetta la tua proposta, tale anticipo diventa una vera e propria caparra confirmatoria: e cioè una garanzia per il buon fine dell'affare. Infatti, in caso di perfezionamento del contratto, questa viene dedotta dal prezzo complessivo dovuto. Viceversa, se l'affare non si conclude a causa tua, il venditore avrà il diritto di trattenere il tuo anticipo; se invece l'affare non va in porto perché il venditore ha cambiato orientamento, sarai tu ad avere diritto a richiedere in restituzione - a titolo di indennizzo - il doppio dell'anticipo che hai versato. Il passo successivo alla proposta di acquisto è "l'impegno di acquisto", cioè il preliminare di compravendita : questo può anche essere il primo passo, se la compravendita avviene tra privati senza la formalizzazione della proposta di acquisto.
Il preliminare di compravendita
Conclusa la fase di trattativa con il venditore, inizia ora, con la firma del preliminare di compravendita , quella fase che ti porterà a diventare proprietario dell'immobile. Il preliminare di compravendita è un atto, necessariamente scritto, che impegna in modo definitivo ed irrevocabile sia il compratore che il venditore. Attenzione: il preliminare di compravendita è un contratto che vincola le parti e deve quindi essere il più possibile particolareggiato. Cosa deve contenere il preliminare di compravendita:
- I dati anagrafici e fiscali del venditore e dell'acquirente
- la data dell’atto di compravendita ufficiale (rogito)
- La descrizione della casa (stanze e loro posizione comprese cantine, solai e box)
- I dati catastali
- L'importo della caparra versata e della caparra penitenziale
- Il prezzo complessivo
- Le modalità e i tempi di pagamento
- La conformità della casa alle norme edilizie ed urbanistiche
- La regolarità dei pagamenti delle spese condominiali
- L'assenza di vincoli, vizi, ipoteche, ecc..
- Il regime patrimoniale dei coniugi
- Il notaio prescelto per l'atto
- La regolarità fiscale dell'immobile
Prima di apporre la tua firma sul preliminare di compravendita, leggi con attenzione tutte le clausole e pretendi che siano inserite tutte quelle che si adattano al tuo caso specifico. Se hai qualche dubbio, rivolgiti a un professionista, come il tuo notaio di fiducia.