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Tali principi di carattere generale esposti con la citata circolare devono essere contemperati con le specificità del settore di attività in cui opera il contribuente istante e cioè il settore immobiliare.
La Corte di Cassazione ha, infatti, più volte ribadito, che l’immobile locato da una società immobiliare non può essere considerato strumentale all’attività imprenditoriale, costituendo piuttosto l’oggetto della medesima attività ( Cassazione, Sezioni Unite, 13 ottobre 1983, n. 1367; Cassazione 27 febbraio 1984, n. 1366; Cass. 3 aprile 1992, n. 4086; Cass. 13 maggio 2003, n. 7307).
Proprio in considerazione di tale principio, questa amministrazione ha avuto modo di chiarire, da ultimo con la risoluzione n. 56 del 9 aprile 2004, che per le imprese che svolgono attività immobiliare, rientrano tra gli immobili strumentali solo quegli immobili che sono tali per natura a prescindere dall’effettivo utilizzo da parte del possessore o dalla sua eventuale locazione a terzi.

Il carattere di strumentalità può essere, quindi, riconosciuto per le imprese in esame solo con riferimento a quegli immobili la cui strumentalità ha carattere oggettivo e prescinde dall’effettiva destinazione del bene stesso.
Sulla base di tale considerazione deve, pertanto, escludersi che il regime di estromissione agevolata degli immobili possa trovare applicazione con riferimento a quella parte dell’immobile che è stata oggetto di trasformazione e che risulta quindi accatastata tra gli immobili di tipo abitativo.
Come sopra precisato , infatti, il carattere strumentale dell’immobile deve essere verificato alla data del 30 novembre 2007 e pertanto in relazione a tali locali, trasformati nel 2005, il requisito della strumentalità per natura non può essere riconosciuto alla data del 30 novembre 2007.
Ancorché tale questione non formi oggetto di specifico quesito, si precisa peraltro, che, in relazione agli immobili di tipo abitativo, ai sensi dell’articolo 90, comma 2, del TUIR, nessuna quota di ammortamento e nessun altro componente negativo relativo al bene immobile locato, fatta eccezione per gli interessi passivi di finanziamento (articolo 1, comma 35, della legge 24 novembre 2007, n. 244) possono essere dedotti dal soggetto che esercita attività immobiliare.

L’immobile, infatti, deve concorrere alla formazione del reddito d’impresa secondo le disposizioni previste per i redditi fondiari dal capo II del titolo I del TUIR.
Diversamente, la procedura di estromissione agevolata dell’immobile può risultare applicabile con riferimento alla parte di locali che risultano alla data del 30 novembre 2007 accatastati nella categoria C/3 e che sono quindi strumentali per natura.
Tenuto conto che l’acquisto di tali beni è stato effettuato a corpo senza quindi prevedere un corrispettivo distinto per ciascuna particella catastale, ai fini della determinazione del valore fiscalmente rilevante dei singoli beni occorrerà suddividere per ciascuna particella il corrispettivo complessivamente corrisposto in misura proporzionale alle rendite catastali attribuite a ciascuna particella; dal valore risultante da tale proporzione devono essere scomputate le relative quote di ammortamento già dedotte fino al periodo d’imposta 2007.
L’imposta sostitutiva pari al 10 % deve essere calcolata sulla base della differenza tra il valore normale dei beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto determinato sulla base delle indicazioni sopra fornite; tale imposta deve essere aumentata di un importo pari al 30 per cento dell’IVA applicabile al valore normale del bene.
Le Direzioni regionali vigileranno affinché le istruzioni fornite e i principi enunciati con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dagli uffici.

Fonte: Agenzia delle Entrate